ШКОЛА РЕМОНТА Как доказать дефекты (недостатки) в выполненных строительных работах?

Чаще всего споры между Заказчиком и Подрядчиком (исполнителем) возникают именно относительно качества выполненных работ. Статья 740 ГК РФ гласит, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Необходимо отметить, что требования, предъявляемые к качеству строительных работ, устанавливаются как самим договором подряда, заключенным между заказчиком и подрядчиком, так и техническими нормативными правовыми актами, строительными нормами и правилами, а также утвержденной в установленном порядке проектной документацией.

Что же такое дефект? Дефект — это каждое отдельное несоответствие установленным требованиям. Дефекты (недостатки) строительных работ можно разделить на две группы: явные и скрытые.

Явные недостатки – это недостатки, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки выполненных работ без применения специального оборудования и приспособлений (обычный осмотр выполненных работ при их приемке).

К ним относятся, например, трещины на поверхностях пола, стен, потолка, подтеки краски и любые другие дефекты выполненных строительных работ, которые могли быть видны при обычном осмотре. В случае подписания заказчиком актов сдачи-приемки выполненных работ без замечаний, заказчик, принявший без проверки эти работы, лишается права ссылаться на подобные недостатки (п. 3 ст. 720 ГК). Зачастую недобросовестные подрядчики пользуются этим, обещая заказчику устранить все недостатки после приемки. Заказчик, поверив «на слово», подписывает акт сдачи-приемки работ без замечаний, чем лишает себя возможности требовать устранения обнаруженных недостатков в работах.

Скрытые недостатки – это недостатки строительных работ, обнаруженные заказчиком после подписания сторонами акта сдачи-приемки, которые не могли быть выявлены в ходе приемки выполненных ремонтных работ (п. 4 ст. 720 ГК РФ). В случае, когда на выполненные работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками выполненных работ, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (ст. 724 ГК РФ). Для договора строительного подряда предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.

Что же делать, если обнаружены недостатки в выполненных строительных работах? Несколько практических советов от наших экспертов:

- Не подписывайте акт сдачи-приемки выполненных строительных работ без проведения их тщательного осмотра.

- Внимательно осматривайте результаты выполненных работ, не стесняйтесь указывать подрядчику на выявленные в ходе осмотра недостатки, фиксируйте их в акте сдачи-приемки выполненных работ. Если вы не уверены в собственных силах, не разбираетесь в строительстве – привлекайте специалистов, законом это разрешено.

- При обнаружении недостатков обязательно используйте фото- и видеофиксацию, это помогает избежать многих спорных вопросов в будущем, ведь есть дефекты, которые проявляются только в определенный сезон. Практически любой современный смартфон позволяет получить фотографии и видео хорошего качества.

- Если подрядчик признал недостатки в строительных работах и готов их устранить, то любые договоренности с подрядчиком о сроках и способах устранения выявленных недостатков оформляйте в письменном виде в форме двустороннего акта.

Сам факт составления акта о выявленных недостатках – еще не гарантия того, что подрядчик их устранит добровольно. Если подрядчик отказывается устранять выявленные дефекты, то следующий шаг – досудебная претензия в адрес подрядчика. В претензии необходимо указать:

- перечень выявленных дефектов в выполненных работах;

- сроки и способы их устранения.

Претензия направляется подрядчику, который обязан устранить замечания за свой счет в указанный срок. Если меры по устранению замечаний не принимаются, заказчик вправе в установленном порядке обратиться в суд за защитой своих прав. В этом случае рекомендуется провести судебную строительно-техническую экспертизу, в ходе производства которой специалисты могут выявить дополнительные дефекты строительных работ, которые не были указаны в вашей претензии.

В статье наши эксперты постарались кратко изложить алгоритм действий при обнаружении недостатков в выполненных строительных работах. Практика показывает, что в каждом случае необходимо разбираться отдельно в причинах возникновения недостатков, устанавливать их характер (явные или скрытые), насколько они существенны в целом для результата выполненных строительных работ, устранимы они или нет.