Недобросовестное правление/председатель ТСЖ. Кто виноват и что делать?
Одним из способов управления многоквартирным домом, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, является создание товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ). Статьей 144 Жилищного кодекса РФ определено, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (часть 2 ст. 147 ЖК РФ). Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
По сути своей это постоянно действующий орган управления в ТСЖ, который должен осуществлять управление текущей деятельностью ТСЖ и решать вопросы, не требующие проведения общего собрания.
Обязанности правления определены в статье 148 ЖК РФ, разберем их более подробно.
1) правление ТСЖ должно быть гарантом того, что деятельность ТСЖ будет вестись в соответствии с Уставом ТСЖ и действующего законодательства, а так же в интересах членов ТСЖ.
2) правление обязано постоянно отслеживать текущую задолженность членов ТСЖ, в случае необходимости принимать меры по взысканию долга, не допускать образования просроченной и невозможной для взыскания задолженности.
3) правление осуществляет планирования доходов и расходов товарищества исходя из предполагаемых доходов и предстоящих расходов, планируемых работах по содержанию общедомового имущества. По итогам работы за год правление должно представить отчет о финансовой деятельности ТСЖ.
4) правление непосредственно управляет многоквартирным домом, включая организацию работы штатных работников, нанятых для этих целей, а так же организует и контролирует работы сторонних организаций на основе заключенных договоров.
5) правление заключает договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
6) правление ведет реестр членов товарищества, организует делопроизводство в ТСЖ, организует бухгалтерский учет и своевременное предоставление бухгалтерской отчетности.
7) правление осуществляет подготовку и проведение общего собрания членов товарищества.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Схема организации управления в ТСЖ должна выглядеть следующим образом выглядит так:
Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Председатель Правления товарищества собственников жилья
Правление товарищества собственников жилья
Реальность же, к сожалению, очень сильно отличается от того, что указано в Жилищном кодексе. И большинство жалоб и обращений, которые поступают в нашу организацию от граждан, связано именно с «деятельностью» либо же с бездействием правления ТСЖ и председателя правления лично.
Ситуация 1. Бездействие правления ТСЖ (в том числе и председателя). Чаще всего выражается в полном либо частичном неисполнении обязанностей, о которых мы упомянули выше. Правление товарищества не собирается для принятия управленческих решений в сроки, которые указаны (либо должны быть указаны) в уставе товарищества. Председатель правления в свою очередь эти собрания не созывает. Собрания членов ТСЖ не проводятся либо проводятся формально, отсутствует план работ и смета доходов и расходов. Деятельность ТСЖ фактически нивелируется до уровня аварийно-диспетчерской службы. Произошла поломка – устранили, не более того.
Причина: в первую очередь низкая активность членов ТСЖ, игнорирование собраний, и как следствие – потеря контроля над деятельностью правления и его председателя.
Выход: члены ТСЖ должны активно участвовать в собраниях, вносить свои предложения о необходимости проведения работ по содержанию общедомового имущества и благоустройству придомовой территории, требовать от правления отчета о проделанной работе.
Ситуация 2. Председатель правления единолично руководит деятельностью ТСЖ, правление существует лишь «на бумаге», собрания проводятся формально либо не проводятся совсем. Довольно распространенная ситуация. Члены правления ссылаются на собственную занятость и на то, что «нам никто за это не платит». Председатель аргументирует свои действия тем, что ему нужно «делом заниматься, а не бумажки разные писать". Члены ТСЖ особо не вникают в дела товарищества, пока «все идет хорошо» – в доме тепло, горячая вода есть, мусор вывозится, в подъездах производится уборка.
Причина: многие члены ТСЖ не до конца понимают роль правления в управлении ТСЖ и выдвижение кандидатур в члены правления либо свое избрание в члены правления расценивают просто как формальность, раз по закону должно быть правление – пусть будет.
Выход: избирать в члены правления людей, которые действительно «готовы включаться» в управление домом, и хотя бы минимально понимают задачи и функции правления ТСЖ. Собственники могут на общем собрании поставить вопрос о назначении вознаграждения членам правления, закон это позволяет.
Ситуация 3. Председатель правления единолично принимает решения об использовании общего имущества многоквартирного дома с целью получения с ТСЖ дополнительного дохода. Товарищество собственников жилья – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ). ТСЖ изначально не преследует своей целью извлечение прибыли из своей деятельности, но по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Председатель правления ТСЖ единолично либо с ведома правления принимает решения о передаче части общего имущества в пользование третьим лицам. Объясняется такой поступок обычно тем, что «собрание проводить долго, да и ни к чему».
Причина: незнание и непонимание норм действующего законодательства, функций и задач правления товарищества и председателя лично.
Выход: разработать и утвердить должностные обязанности для председателя ТСЖ и требовать их неукоснительного исполнения. Если передача общего имущества в пользование повлекла за собой материальный ущерб для ТСЖ, определять размер и взыскивать его с виновного лица (председателя).
Ситуация 4. Правление товарищества и председатель правления не исполняют решения, принятые на общем собрании. Обычно это происходит, когда в ТСЖ существует открытый конфликт между действующим правлением (председателем правления) и группой активных членов ТСЖ. Даже после принятия на общем собрании каких-то решений председатель правления отказывается их исполнять без объяснения причин или объясняет это одним лишь своим несогласием с принятыми решениями.
Причина: Обычно кроется в устоявшемся способе принятия решения в ТСЖ, который складывался многие годы. Долгое время все решения принимало исключительно правление, а собрание их молча одобряло.
Выход: замена правления товарищества, выборы новых членов правления из числа активных членов товарищества.
Самый частый вопрос, который задавался нашим экспертам: «Куда и как жаловаться на правление товарищества и на председателя правления?»
Жалобы в органы прокуратуры, в полицию обычно малоэффективны, в результате Вы, скорее всего, получите ответ с рекомендацией обратиться с гражданским иском в суд о защите нарушенных прав. Наши эксперты считают, что самый эффективный способ – это обращение с жалобой на действия правления товарищества или председателя правления к общему собранию членов товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товариществ. К полномочиям такого собрания относятся, в том числе, и рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (пункт 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Любой из членов товарищества собственников жилья может обратиться с такой жалобой на действия правления и председателя правления ТСЖ. Жалоба направляется в адрес общего собрания членов ТСЖ. Соответственно, направив такую жалобу, любой из членов ТСЖ может инициировать проведение общего собрания членов товарищества для переизбрания правления. После проведения собрания новое правление из числа своих членов выбирает председателя правления.
В заключении хотелось бы отметить, что перед обращением с жалобой оцените все ваши доводы и аргументы, проверьте – насколько ваши претензии к председателю товарищества и правлению законны и обоснованы. Бывают ситуации, когда собственники помещений в многоквартирном доме считают, что правление товарищества и председатель правления лично должны рассматривать и решать любые обращения собственника, даже если эти обращения и не связаны с исполнением задач по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.